به گزارش خبرنگار پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، نشست تخصصی بررسی ساماندهی بافت‌های ناکارآمد شهری و مسائل اجتماعی مسکن در دومین روز از شانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن در ایران در دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران برگزار شد.

در این نشست سعید معیدفر مشاور وزیر راه و شهرسازی به عنوان رئیس پنل و محمدسعید ایزدی مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهری ایران، حسین ایمانی جاجرمی عضو هیئت‌مدیره شرکت عمران شهرهای جدید، جان محمدی نماینده گروه توسعه ایرانیان، حمید عرفانیان از دفتر معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی و مجید روستا عضو هیئت مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری ایران به عنوان سخنران حضور پیدا کردند.

ایزدی در ابتدا با بیان این مطلب که از ابتدا تلاش ما براین بوده است تا شهر را مورد بررسی قرار داده و برای حل مشکلات آن از راه‌حل‌هایی در قالب رویکردهای نوین استفاده کنیم گفت:  امروز شهرهای ما در وضعیتی متفاوت نسبت به گذشته قرار دارند. جریان شهرنشینی شتابان و گسترش‌های افقی و نامتعادل که در دهه‌های قبل اتفاق افتاده است در زمان کنونی مسائل و مشکلات متعددی را برای شهرها به بار آورده است. امروزه شهر با پدیده‌ها و مسائل بزرگی مانند فقر شهری، پایین بودن تاب‌آوری در عرصه‌های گسترده، بحران هویت و محیط زیستی، تخریب زیست‌بوم‌ها و مسائل بسیار گسترده‌ای که حجم قابل توجهی از شهرها را هم به خود اختصاص داده روبه‌رو است.

به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی به نظر می‌رسد ما در مواجهه با شهر و مسائل آن نیازمند رویکرد جدیدی  هستیم. این رویکرد جدید در قالب سیاستی (که امروزه درحال دنبال آن هستیم) با عنوان بازآفرینی شهری تلاش میکند در وهله اول به شهر نه به عنوان یک ماشین بلکه به عنوان یک سازمان اجتماعی نگاه کند. به تبع باید موجودیت این سازمان اجتماعی که شهروندان هستند در اولویت قرار بگیرند و در وهله دوم باید بررسی شود که چطور می‌شود به این مسائل از رویکردهای دیگری نگاه شود. اگر به دو سال گذشته برگردیم می‌بینیم که در امر سیاست مسکن به برنامه‌های بازآفرینی به عنوان اولویت نگاه شده و پس از شناسایی فرصت‌ها اجرای آنها در خط اول قرار گرفته است.

مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهری ایران در بخش دیگری تأکید کرد که بدون شک شهر با موجودیتی که داراست و در عین حال چالش‌های بزرگی که دارد به عنوان فرصت جدی در برنامه‌های مسکن تلقی شده و باید مورد توجه باشد. اکنون سوال مطرح شده این است که با چه شکل و ساختاری باید این برنامه‌ها را عملیاتی کرد؟ در حقیقت تلاش دولت براین بوده تا این دو بخش اول را از طریق قوانین، تدوین سند ملی، مصوبات هیئت وزیران و یا سیاست بازآفرینی در قالب سند ملی به تصویب برساند. تا کنون از طریق دستورالعمل‌ها توانستیم این اصول را در مواجهه با این پدیده تدوین کرده و ابلاغ کنیم، در گام بعد به ایجاد ابزارهای مالی که باید در این زمینه فراهم شود پرداخته  و بحث تسهیلات، انواع و اقسام مدل‌های لازم برای تشکیلات و نهادهای اجرای این سیاست‌ها را مورد بررسی قرار دادیم.

به گفته ایزدی در این ساختار جدید در وهله اول تلاش کردیم نقش‌ها را به صورت مجدد تبیین کرده و ببینیم دولت، شهرداری و بخش خصوصی هریک دارای چه نقشی هستند. در این ساختار جدید دولت تسهیل‌گر ، حمایت‌گر و سیاستگذار و شهرداری محور برنامهریزی اجرا و مدیریت و بخش خصوصی مجری خواهد بود. با این تدوین ساختار و نقش هاست که ما نیازمند دو نهاد میان بخشی هستیم که بتواند این گروه‌ها را به یکدیگر متصل کند.

این مقام مسئول در بخش دیگری از صحبت‌های خود اشاره کرد که درحقیقت به یک نهادی نیاز داریم که به عنوان یک تسهیل گر بتواند مردم را به این ساختار مرتبط کند. ما نهادی را لازم داریم که بتواند در مرحله اول فصل مشترکی بین نهادهای سیاستگذاری و برنامه‌ریزی و از طرفی دیگر با مجریان امر توسعه اعم از کسانی که طرح و برنامه تهیه کرده و تامین منابع می‌کنند و خود مردم و کسانی که ساکنین اصلی این مناطق هستند. ایجاد کند توسعه گر به مفهوم عام خود نهادی تخصصی است که میتواند این جریان ساخت و ساز بی انضباط را که امروز با آن روبه رو هستیم را به نظم دربیاورد.

به گفته وی دولت تلاش دارد شهرها را به گونه دیگری نگاه کرده و از فرصت‌های موجود آن استفاده کند برای استفاده از این موجودیت رویکردهای لازم را تدوین کرده و در تلاشیم ابزارهای لازم را برای آن مهیا کنیم تا بتوانیم ثمره آن را در سال‌های  پیش روی ببینیم.

معرفی توسعه‌گر در فرآیند بازآفرینی شهری

حمید عرفانیان مشاور معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی نیز در ادامه این نشست با بیان اینکه ۵۴% جمعیت جهان بطور متوسط در مناطق شهری زندگی کرده و تا سال ۲۰۴۵ این جمعیت تا ۱/۵ برابر یعنی حدود ۶ میلیارد نفر افزایش پیدا می‌کند. با افزایش ۲ میلیارد جمعیت، به جمعیت شهرنشین مدیران شهری باید به سرعت اقداماتی را جهت برنامه ریزی، رشد و ارائه خدمات اولیه، زیرساخت ها و مسکن مناسب مورد نیاز این توسعه جمعیتی فراهم کنند، گفت: درواقع این موضوع به یک ابزار احتیاج دارد . نهادی که در اقتصاد آزاد اصلی‌ترین عامل توسعه است و از سوی دیگر اقتصادی که مبنای آن رقابت بنگاههای اقتصادی بخش خصوصی، مدیریت ریسک سرمایه گذاری، کسب بیشترین سود ناشی از پذیرش بیشترین ریسک، تخصصی شدن تولید برمبنای تعریف بازار هدف، ارائه بالاترین کیفیت ممکن متناسب با قیمت، نهادینه شدن نظام مسئولیتی در ارائه ضمانت کیفی محصول به عنوان اصلی ترین مجوز قانونی تولید و تجارت کالا، عدم حضور نهادهای حاکمیتی به عنوان بنگاه اقتصادی در نظام اقتصادی، حضور پرنگ نهادهای حمایتی مالی (بانک ها) به عنوان اصلی ترین منابع تامین مالی امر توسعه، حضور پررنگ نهادهای ضمانتی (بیمه ها) به عنوان اصلی ترین تضمین کننده کیفیت محصول و سرمایه گذاری، حضور پررنگ نهادهای اداری حاکمیتی در جهت تسهیل امر توسعه و جایگزینی نظام تولید صنعتی بجای تولید سنتی در این بخش نیاز بوده و مورد توجه خواهد بود.

وی با بیان اینکه  جای خالی این نهاد در نظام اقتصادی تولید و تجارت صنعت ساختمان و هم در نظام پذیرش مسئولیت‌های کیفی (فنی و ایمنی) این صنعت کاملا مشهود است، گفت: درواقع اسم این نهاد توسعه گر است. نتیجه نگاه کالایی به ساختمان باعث امر تولید ساختمان دارای شناسانامه میشود . شناسنامه‌ای که مسائلی از جمله رعایت حداقل کیفیت، ایمنی و مرغوبیت منطبق بر معیارها و استانداردهای مصوب قانون، قبول مسئولیت حقوقی و کیفی ابنیه تولید شده، ارائه اجباری وارانتی مدت دار تعریف شده طبق قانون، ایجاد بستر رقابت بین تولید کنندگان و نهادینه شدن برندینگ در این صنعت، تخصصی شدن امر ساخت و ساز و برندینگ بر مبنای کاربری، مقیاس، بازار هدف، کیفیت و قیمت فروش، توسعه خلاقیت بخش خصوصی در کسب بیشترین سهم بازار، کنترل قیمت بازار، رشد مقررات فنی و مهندسی صنعت ساختمان منطبق بر معیارهای جهانی(مقررات ملی ساختمان)، رشد نظام حرفه‌مندی مهندسی در صنعت ساختمان (مقررات حرفه مند)، قانون‌مند شدن نظام مسئولیتی در فرایند تولید و عرضه پروژه‌ها در صنعت ساختمان، نهادینه شدن امر مسئولیت و پاسخگویی کیفیت ساختمان‌ها در یک نهاد، نهادینه شدن امرکنترل کیفیت پروژه‌های ساختمان توسط مصرف کننده مبتنی بر حقوق شهروندی و قانون تجارت و ایجاد بستر صدور خدمات مهندسی در حوزه‌های نیروی انسانی، خدمات مهندسی و محصولات ساختمانی به چشم می‌خورد و اگر این موارد رعایت نشود کالایی بدون شناسنامه تولید خواهد شد.

عرفانیان همچینن بیان کرد: اگر بخواهیم بحث توسعه‌گری را تشریح کنیم در زمانی که زمان کند بود و متغیرهای تصمیم گیری برای سرماهی گذاری و اندک بودند عملا توسعه گری از سه نهاد سرمایه‌گذار، مشاور و پیمانکار تشکیل شده بود و دارای تولیدی مشخص بودند. با گذشت زمان و ازدیاد متغیرهای تصمیم‌گیری برای سرمایه‌گذار عملا زمان نیز به صورت دیجیتال درامد. در این وقع که میزان سرمایه اولی زیاد شد ولی تصمیم گیری برای سرمایه گذاران مشکل شد که سرمایه خود را به چه سمتی در حوزه ساخت و ساز ببرند. در این زمان نهادی به نام توسعه گر دیده شد که کار آن جهت دادن به سرمایه سرمایه گذار  و تصمیم‌گیری راجع به آن بود. در این زمان سرمایه‌گذار با شرط شریک شدن در ریسک سرمایه‌گذاری می‌توانست این شرایط را بپذیرد. در این میان کار توسعه گری به دو بخش اقتصادی و فنی تقسیم شد.

وی در ادامه سخنان خود  کسب سود بسیار زیاد به علت تقبل تمامی ریسک مدیریت در دو حوزه اقتصادی و فنی پروژه را هدف اصلی این بخش اعلام کرد و گفت: توانمندی‌های توسعه‌گر در مدیریت پروژه اقتصادی، تعریف پروژه و شناسایی فرصت‌ها، تحلیل ریسک سرمایه‌گذاری و مدیریت آن، تعریف مکانیزم های تامین سرمایه، بازاریابی و فروش، خدمات پس از فروش و در مدیریت پروژه به استخدام گرفتن مشاوران (حرفه مند) مهندسی، به استخدام گرفتن پیمانکاران ساختمانی، به استخدام گرفتن دفتر فنی و اجرایی کارفرمایی و تعریف مکانیزم تامین کنندگان مصالح و تجهیزات به شمار می‌رود.

مشاور معاون وزیر راه و شهرسازی در ادامه سخنان خود با تاکید براینکه هیچ یک ازنهادهای امر توسعه در ایران در جایگاه خود نیستند گفت: نهادهای توسعه گر نه مشارکتی در ریسک سرمایه‌گذاری دارند، نه پاسخگویی و نه ضمانت کیفی به مصرف کننده دارند. به علت اینکه با پشتوانه منابع ثابت مالی و حاکمیتی اداره می شوند. بیشتر هدف توسعه گران حفظ ارزش پول انباشته شده در نهادهای مالی خود است.

مسکن تدریجی

مجید روستا عضو هیئت مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری ایران با حضور در این پنل به صحبت در مورد مسکن تدریجی پرداخت و گفت: نزدیک به چند دهه است که بر اثر  ناتوانی دولت‌ها و بازار رسمی مسکن و رشد سکونتگاه‌های غیر رسمی  این سیاست در دنیا به منظور تأمین مسکن کم درآمدهای شهری مورد توجه قرار گرفته و دارای نام‌های متنوعی از جمله خانه آغازگر، مسکن با توسعه مرحلهای،مسکن صاحب گردان است .علاوه بر بحث مسکن ، اساساً مسکن تدریجی فرآیند  تلفیقی توسعه شهری است که خانه،اجتماع و شهروند را پدید میآورد.

به عقیده روستا برای تأمین مسکن گروه های کم درآمد طیف وسیعی از راهکارها وجود دارد که از ارائه زمین تا تأمین مسکن تمام شده  متغیر است. در این بخش ضروری است اطمینان از تلفیق و یکپارچه سازی مسکن تدریجی در سطح شهر حاصل شود. می‌بایست سکونتگاه تدریجی مورد نظر با تمامی ساختارهای فیزیکی-عملکردی شهر سازگاری یابد و توسعه مسکن در سطح شهر به صورت یکپارچه  محقق شود. 

این مقام مسئول بیان می کند که اندیشمندان بر این اصل  تأ کید دارند که جهت تلفیق سکونتگاه تدریجی با بدنۀ شهر حداقل دو راهکار وجود دارد که راهکار اول به طبیعت عملکردی این حوزه ها بازمیگردد که به ضرورت ایجاد ارتباط رفتارهای اقتصادی و اجتماعی ساکنان با شهر اشاره دارد و راهکار دوم نیز به لزوم ایجاد ارتباط فضایی (فضایی- منظر) و مورفولوژی محله با  کلیت شهر اشاره دارد.

 وی در ادامه درخصوص استدلال‌هایی که اتخاذ سیاست مسکن تدریجی توسط دولت‌ها را توجیه پذیر می‌کند گفت: امکان تولید تعداد بیشتر مسکن و محله های قانونی ،امن و سالم با بهره‌گیری از شیوه‌های معمول کم درآمدها در تأمین مسکن مورد نیازشان، توانایی دولت‌ها در به اشتراک گذاری هزینه‌های توسعه تدریجی شهر با خانوارهای کم درآمد شهری بواسطۀ امنیت در حق مالکیت زمین و دسترسی به خدمات اساسی شهری، مشارکت موثر میان دولت، بخش خصوصی، جامعه مدنی و اجتماعات  از طریق شناخت کار آمدترین سطوح تصمیم سازی (ملی،شهری ،محلی/جامعه ای و خانواده) و تفویض اختیارات به کارآمدترین سطوح و نقش آفرینان و افزایش بهره وری مدیریت شهر و خدمات شهری نمونه‌ای از این استدلال‌ها به شمار می‌رود.  دولتها آن چیزی را انجام می‌دهند که خانواده های کم در آمد به طور موثر قادر به انجام شان نیستند(تأمین حق مسکن و خدمات و زیرساخت های اساسی) و متقابلاً خانواده های کم درآمد کارهایی را انجام می دهند که دولت ها قادر به انجام موثر آنها نیستند(ساخت خانه های مقرون به صرفه ای که مبتنی بر اولویت ها و منابع ساکنان شان شکل می‌گیرند).